Способы управления недвижимостью

Чтобы создать в многоквартирном доме товарищество собственников жилья (ТСЖ), прежде всего надо провести общее собрание собственников, на котором определить способ управления домом, а так же зафиксировать его создание по средствам голосования собственников помещений. При этом, стоит учитывать тот момент, что вес голоса собственника на прямую зависит от площади его квартиры.


Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа управления недвижимостью:

• управление собственниками помещений объекта недвижимости;
• управление специализированной организацией (управляющей компанией);
• управление товариществом собственников жилья либо потребительским кооперативом;

Каждый из этих способов имеет свои преимущества и недостатки. Так, например непосредственное управление многоквартирным домом может быть эффективным, в том случае, если в дом принадлежит небольшому количеству собственников. Такой способ управления выбирают в основном собственники небольших многоквартирных домов рассчитанных на 2-5 семей.
Управление домом специализированной управляющей компанией так же имеет свои нюансы. С одной стороны, у крупных управляющих компаний есть свой штат профессиональных сотрудников, необходимого оборудования и других ресурсов, которые способны обеспечить эффективное управление домом. С другой стороны, молодость рынка такого рода услуг обуславливает большое количество недавно созданных управляющих компаний, которые не имеют ни опыта управления жилой недвижимостью, ни необходимых для этого ресурсов.
Управление зданием по средствам товарищества собственников жилья является оптимальным сочетанием первых двух вариантов. Так как ТСЖ может самостоятельно нанимать часть обслуживающего персонала, что соответственно обойдется дешевле, а для сложных технологических услуг уже привлекать специализированные организации. Но и в этом варианте управления есть одна большая проблема – это сами собственники, организация их участия в деятельности по обслуживанию дома, решение постоянных споров и т.д. Те, у кого есть дачные участки в садоводческих товариществах, могут вспомнить собрания садоводов.

Решение по способу управления должно быть принято большинством не менее двух третей от общего числа голосов. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений объекта недвижимости.

Если общее собрание выбрало способ управления - ТСЖ, то необходимо подготовить учредительные документы. В состав этих документов входят устав и учредительный договор. На общем собрании утверждаются учредительные документы и избираются органы управления ТСЖ.

После государственной регистрации ТСЖ как юридического лица между собственниками помещений и ТСЖ следует заключить договор управления многоквартирным домом. В договоре должны быть указаны:

• адрес многоквартирного дома, состав его общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление;
• перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, порядок внесения изменений в этот перечень, а также список коммунальных услуг, предоставляемый управляющей компанией;
• порядок внесения и размер платы за ремонт и содержание жилого помещения, а также за коммунальные услуги;
• мероприятия по контролю за выполнением обязательств управляющей компанией.

Договор заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет. Условия договора являются одинаковыми для всех собственников помещений многоквартирного дома.