Снижение цен приводит к ступору рынка

Резкие падения или взлеты цен на жилье не нужны ни покупателям, ни застройщикам. Одни теряют уверенность, вторые – деньги. Однако небольшой, но уверенный рост стабилизирует рынок. В ближайшее время можно ожидать именно таких процессов, полагает начальник отдела недвижимости Группы компаний «ЦДС» Сергей Кузнецов.

Какие изменения произошли на рынке за последние полгода?
– На рынке недвижимости, начиная с июля – и об этом уже много раз говорилось, – наметился плавный процесс стабилизации. Первые признаки позитивных изменений появились в августе. Я не имею в виду какие-нибудь виртуальные показатели, я говорю о реальных объемах продаж. Осенью продажи продолжали стабильно расти, однако этот процесс не отличался значительной динамикой. Ежемесячно объем сделок увеличивался понемногу, что объясняется серьезным уменьшением покупательной способности населения за время кризиса.

За счет чего тогда происходит рост?
– Рост происходит за счет факторов, которые неоднократно назывались. Дефицит квадратных метров продолжает усиливаться, а отложенный спрос – накапливаться. Даже с учетом увеличения объема продаж, думаю, спрос накапливается быстрее. Итак, дефицит, отложенный спрос и главный фактор – психологический. Люди перестали опасаться экономического коллапса.

Люди поверили, что кризис если и не закончился, то хуже уже не будет?
– Да. Думаю, худшее действительно осталось позади. Полтора года назад очень многие доверяли негативным прогнозам. В частности, предрекалось падение рынка недвижимости в три-четыре раза. Я имею в виду ценовой уровень.
Если бы эти прогнозы оправдались, то строительные компании в массовом порядке уходили бы с рынка, объекты были бы заморожены на длительный срок. Однако подобные негативные прогнозы не подтвердились реальным развитием событий, и сейчас уже не осталось экспертов, которые всерьез говорят о крахе рынка.

Как шли продажи перед Новым годом?
– Неплохо. На фоне предыдущих месяцев декабрьские итоги можно было бы отнести на счет того, что это – декабрь и была предновогодняя активизация. В таком случае декабрь оттягивает на себя и январских покупателей, которые естественным образом ускоряют процесс принятия решения. Но в январе, после первой рабочей недели и далее, общая динамика сохранилась такая же, как была в декабре. Январь показал, что наблюдаются не единичные всплески сезонного характера, а общее оживление.

В прошлом году ГК «ЦДС» запустила программу «50 на 50» (50% оплаты при первом взносе и 50% – через полгода после сдачи квартиры), насколько она оказалась востребованной?
– Да, она оказалась востребованной, особенно по объектам, которые находятся на ранней стадии строительства. Для покупателей это реальная возможность избежать рисков, связанных с обязательствами по выплате рассрочки, когда нет уверенности в стабильности доходов. Для потребителя подобная идея просто уникальна, но с другой стороны – мы не можем долго ее эксплуатировать. По таким схемам можно продать только ограниченное количество квартир. Сегодня уже эти программы либо преобразовались в «60 на 40» и «70 на 30», либо по некоторым объектам отменены вовсе.

Чем планируете ее заменить? Или сейчас можно вести продажи без каких-то особых маркетинговых предложений?
– За последний год-полтора у нас накопился достаточно большой объем различного рода стимулирующих мероприятий. Сейчас мы отказываемся от самых жестких для компании схем, но большинство антикризисных программ продолжают работать.

А инвесторы на рынке появились? Я не спрашиваю о конкретных цифрах. Но во время ведения переговоров вы же видите, что человек покупает три квартиры, и явно не для себя. Поэтому мне интересны тенденции. Есть такие покупатели сейчас?
– Это, действительно, можно отследить только на уровне субъективной оценки покупателя. И если оценивать таким образом, могу сказать, что инвесторы осторожно, но все же начинают возвращаться на рынок недвижимости. Это, в общем, не удивительно, поскольку цены на первичном рынке в последнее время уже показывают некоторую положительную динамику. Понятно, что дальше цены будут расти. Они не могут не расти. Вот пример статистики по рынку новостроек. Год назад в Выборгском районе строилось 32 объекта, сейчас – 16 объектов (декабрь 2008 года и январь 2010 года – для сравнения), в Калининском – 17 и 7 объектов. Не бывает такого, чтобы при резком уменьшении предложения стабильно востребованный продукт резко падал в цене.

А каким образом сказывается на рынке влияние государства?
– Скорее всего, первые результаты государственной политики выразятся в том, что банки возобновят работу ипотечных программ, при этом – вернув процентные ставки на докризисный уровень. А это должно восстановить покупательную способность людей. Кроме того в период кризиса значительно эффективнее заработали социальные программы помощи различным небогатым слоям населения в решении жилищных проблем, субсидии, сертификаты и т. п.

Ваша позиция как застройщика: дефицит жилья и рост цен – это хорошо или плохо?
– В гуманитарном смысле дефицит жилья – это, конечно, плохо. Он означает бытовую неустроенность части граждан. С таким последствием дефицита, как рост цен, все не так однозначно. Повышение стоимости квадратного метра приносит строительным компаниям дополнительные средства, которые они вкладывают в развитие новых проектов, увеличивая объемы строительства жилья. То есть строительная отрасль, а это значительная часть экономики в целом, в таких условиях может достаточно динамично развиваться. Для покупателей рост стоимости недвижимости является дополнительным фактором, стимулирующим оперативное принятие решения о покупке. Это оживляет рынок, а это тоже хорошо. С другой стороны, галопирующий рост цен, примеры которого мы наблюдали в недавнем прошлом, приводит к нездоровому ажиотажу, который по инерции перегревает рынок.
Множество людей на этой волне принимают незрелые решения, взяв на себя завышенные финансовые обязательства, что в дальнейшем приводит к крайне неприятным для всех сторон последствиям, связанным с расторжением договоров. Поэтому оптимальным сценарием, наверное, является плавный, умеренный и прогнозируемый рост.

То есть оптимальный вариант для застройщиков – рост цен в пределах 10–15% в год, чуть выше инфляции?
– Да, наверное, около 10%. Для менталитета нашего потребителя на рынке недвижимости это наиболее привычное положение вещей. Снижение же цен, как показал недавний опыт, приводит к ступору рынка, а это – ни в чьих интересах.

интервью
Автор: Павел Никифоров
Источник: bn.ru