Как обстоят дела на рынке элитной загородной недвижимости

Александр Сопкин, глава Департамента продаж элитной недвижимости и один из партнеров «КМ Девелопмент», вместе с другими экспертами обсудил текущее положение дел, которое сложилось в настоящий момент в сегменте загородного жилья Подмосковья. Как заявил г-н Сопкин, сегодня рынок элитной недвижимости переживает непростые времена. По его мнению, спрос на нее достиг своего минимального уровня - с учетом того, что он и без того был невысок в последние несколько лет. Некоторое его оживление, которое было отмечено в начале марта, Александр объясняет стремлением потенциальных клиентов произвести оценку объектов недвижимости, понять текущее положение вещей и сопоставить его со своими возможностями, а не совершать реальную покупку. Т.е. по сути речь идет об отложенном спросе, сформированном за последние года два. Те, кто сейчас проявляет интерес к недвижимости премиум-класса, уверены, что цены будут и дальше падать, и ожидают, когда они достигнут своих конечных показателей. Пока же клиенты изучают акции и дисконты, однако даже 50-процентная скидка не соблазняет их поехать на осмотр объекта. Эксперт отметил, что в конце прошлого года падение курса рубля вызвало рост покупательской активности. Несколько объектов, цена на которые была установлена в рублевом эквиваленте, было успешно реализовано.

Начиная с марта, покупатели стали чаще звонить и интересоваться предложениями, однако пока невозможно спрогнозировать, последует ли за переговорами реальное оформление сделок с недвижимостью. Клиенты ожидают очередного снижения цен. Поэтому сейчас нельзя даже однозначно сказать, что лежит в основе оживления рынка - старт сезона продаж или какие-то иные факторы. Высказался А. Сопкин и о методах стимулирования покупательского спроса в период кризиса. По его мнению, такой инструмент поддержки покупателя недвижимости класса люкс, как ипотека, себя не оправдывает. Даже в самые удачные с точки зрения продаж периоды лишь 10-15% сделок в данном сегменте осуществлялось с помощью ипотечного кредитования - что уж говорить о нынешней ситуации. Более соблазнительным для клиентов выглядит увеличение периода рассрочки платежей, однако данная мера не всегда устраивает как девелоперов и застройщиков, так и самого покупателя. Например, если стоимость объекта номинирована в валюте, то более чем годичная рассрочка может ударить по карману клиента или, по крайней мере, отпугнуть его возможными рисками. В то же время затягивать сроки выплат в рублях неинтересно другой стороне. Продавцы готовы предоставить существенные скидки, чтобы немедленно закрыть сделку. Покупатели же, в свою очередь, не удовлетворяются текущими предложениями и в ходе переговоров иногда договариваются о более значительных дисконтах - 40-50%. И хоть девелоперы не собираются пока кардинально менять свою ценовую политику и вряд ли пойдут на такие меры в будущем, существенные уступки по цене в рамках конкретной сделки вполне реальны.

Упомянул г-н Сопкин и о рисках, которые покупатель несет в кризисный период. Так, например, особенно внимательно нужно рассматривать предложения, на которые изначально заявлена существенно заниженная стоимость. Возможно, причина этого заключается в том, что застройщик испытывает финансовые трудности. В этом случае строительство объекта может быть приостановлено. В группу риска попадают в первую очередь жилые комплексы с еще недостроенной инфраструктурой, в которых остались нереализованными 20-30% зданий. 50-70% рентабельности проекта можно считать нормальными показателями. На них покупатель и должен ориентироваться, рассчитывая приблизительный размер возможной скидки. Александр Сопкин заявил, что агентство элитной недвижимости «КМ Девелопмент» не подготовило к марту специальных акций и дисконтов, и это было осознанным решением. Слишком большое количество предложений со скидками формирует у покупателя неправильное представление о механизме ценообразования на недвижимость класса люкс: складывается впечатление, что застройщики изначально устанавливают на объекты неадекватно завышенные цены. Это вынуждает клиента осторожничать и ждать еще более выгодных условий. Компания «КМ Девелопмент», предоставляющая услуги риелтора в Москве, продает объекты по старому, докризисному валютному курсу. Так, достроенные дуплексы в 280 кв. м, окруженные участками площадью 10 соток и расположенные в ЖК La Promenade, в 12 км по Киевскому ш., сегодня можно купить за 35 млн руб. ЖК La Promenade состоит из трех коттеджных поселков, связанных единой инфраструктурой, - La PROMENADE, La PROMENADE 2 и La PROMENADE PARK.