|
Коммерческая недвижимость. Покупка офиса. За и против.Рынок недвижимости, - жалуются в один голос строители и инвесторы, девэлоперские компании и агентства - переживает не лучшие времена. И завышенные оптимистические ожидания остались позади вместе с курсом 23 рубля, и уже не стоит вопрос о сверхприбылях, а приходится экономить на всём, потому что надо как-то жить…
Да, времена непростые. Но если посмотреть на это с другой стороны? Долгосрочной? Даже кризис играет бизнесменам на руку. И хотя они с удовольствием отказались бы от этого опыта, времена заставляют заново учиться управлять своими активами. На чем же экономят наши бизнесмены, какие изыскивают ресурсы и выгоды?
Аренда офиса
Арендная плата – далеко не самая последняя статья затрат для большинства предприятий, расположенных в Москве и Санкт-Петербурге. Более 100 тысяч запросов по поиску нового офиса обрабатывают ежемесячно Интернет-поисковики. Ищут помещения под аренду, субаренду или для покупки. Причём, рассматриваются как бизнес-центры, торгово-офисные центры, так и нежилые помещения в жилых зданиях первичного и вторичного рынка жилья, переводимые впоследствии в нежилой фонд.
Многие предприниматели не могут договориться с арендодателями по снижению арендной ставки и вынуждены переезжать в менее престижные районы или уменьшать площадь офисов. Все чаще можно услышать – «номер нашего телефона изменился, мы переехали».
Какие предложения сегодня существуют на рынке, как выбрать оптимальный вариант с расчетом на перспективу? Ведь кризис не вечен, и через несколько лет верное решение, принятое сейчас, может сэкономить вам значительные суммы.
По данным крупнейших риэлторских агентств Jones Lang LaSalle и Colliers, объем качественных офисных площадей в Москве на текущий момент составляет более 11 млн. кв.м., а в Санкт-Петербурге – более 1 млн. кв.м. Офис можно арендовать или купить. Остановимся на плюсах и минусах каждого из этих вариантов.
На птичьих правах?
Гражданский кодекс РФ нам сообщает, что аренда – это временное пользование помещением за плату. Ключевое слово – временное. Оно несет в себе возможности и ограничения. Возможности – очевидны. Чуть подробнее остановимся на ограничениях:
- невозможность реального прогнозирования арендных платежей на длительный срок. Как правило, арендные платежи пересматриваются арендодателем ежегодно, в зависимости от конъюнктуры рынка.
- отсутствие возможности закладывать имущество для привлечения кредита.
- капиталовложения в ремонт, как правило, относятся к неотделимым улучшениям и не возмещаются при расторжении договора. Фактически это означает, что каждый раз в новом офисе вам придется делать ремонт под собственные нужды заново. Сюда входят не только стены и потолок, но и перегородки, компьютерные сети.
- зачастую (а для небольших, до 100 кв.м., площадей почти всегда) арендодатель предлагает заключение договора аренды на 11 месяцев, с целью избежать государственной регистрации сделки. Причина проста – сложносочиненные и, подчас, не до конца узаконенные права владения помещением.
Перечисленные ограничения вкупе приводят к дополнительной неуверенности в завтрашнем дне.
Главная проблема аренды заключается в том, что большинство бизнес-центров или торгово-офисных центров построено владельцами в «дорогой» период. Кредиты под строительство брались в подавляющем большинстве в валюте (при падающем курсе и более низких ставках по валютным кредитам такая практика была совершенно оправдана), затраты рассчитывались исходя из роста потребностей в комфорте и роста благосостояния бизнеса. И сейчас владельцам не на кого переложить завышенные затраты на строительство, а часто и кредитные платежи, кроме как на арендатора. А продать кому-либо, например, суперсистему кондиционирования здания, купленную за десятки миллионов долларов и используемую сейчас на 15-20% – невозможно. Поэтому собственники сдаваемых в аренду помещений вынуждены придерживаться верхней границы арендной платы. И не потому, что они жадные, а потому, что в противном случае они лишатся заложенных в банках помещений.
Поэтому улучшение экономической ситуации в государстве вы в первую очередь почувствуете по выставляемым вам счетам на аренду.
Покупка
Основным ограничением на покупку офисного помещения является отсутствие свободных средств. А второй по величине проблемой – ремонт (как правило, помещения продаются в черновой отделке) и согласование перепланировки во всех инстанциях.
Первую проблему можно решить с помощью рассрочек. Застройщики сейчас гораздо более гибкие в финансовых предложениях. Более того, успев понизить стоимость строительства за счет приобретения существенно подешевевших строительных материалов и рабочей силы, застройщики сейчас имеют реальные возможности предлагать низкие цены. Получив недвижимость по кризисным ценам, впоследствии вы получаете отличный залог для кредитования. Любой банк наилучшим залогом считает недвижимость, и дисконт на неё при оценке залога – минимальный из всех возможных. Описанная схема позволяет вернуть деньги в оборот.
Экономические законы, действующие на протяжении многих лет, подтверждают, что стоимость аренды примерно равна стоимости, затраченной на постройку сдаваемого в аренду имущества. Таким образом, при текущей цене помещения в 1 миллион долларов и при нынешней кредитной ставке в 15%, равновесная стоимость аренды этого помещения должна составлять 150 тысяч долларов в год. Таким образом, при более высокой динамике роста стоимости недвижимости, чем падение ставок по кредитам, стоимость аренды должна расти. Вопрос, с какой стороны вы окажетесь, когда это произойдет: со стороны получателя счетов за аренду или со стороны их отправителя?
Лилия Владимирова, журналист портала Theproperty.ru
05.10.2009 ЗАО Центр Долевого СтроительстваРоссия, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 191024, Санкт-Петербург, ул. 4-я Советская дом 37-А
http://www.cds.spb.ru
Комментарии к статье Добавьте комментарий и введите Ваши данные.
Популярные статьи по тематике "Строительство, строительные работы" | Муж на час Самара. Домашний мастер. Мастер на все руки ! "Муж на час" - вызов мастера для мелкого бытового ремонта в Самаре
Муж на час приедет в удобное для Вас время, быстро и качественно сделает мужскую домашнюю работу,... | | Вагон-дома (бытовка на колесах)
Строительство дорог, добыча полезных ископаемых и многие другие работы очень часто ведутся в таких удаленных от "цивилизации" местах, что может возникнуть проблема организации проживания рабочих. Самым оптимальным ее решением на... | | Шале – романтика в традиционности. Какие только дома из дерева не увидишь – бревенчатые дома ручной рубки, двухэтажные дома из оцилиндрованного бревна, есть настоящие дворцы. Каждый дом своеобразен, построен в том или ином стиле. Все... | | Мифы и реальность о блок-модулях Блок-модуль – это конструкция, состоящая из металлического каркаса и ограждающих элементов, имеющая закрытое внутреннее пространство небольшой площади, пригодное для использования в бытовых и промышленных целях. Блок-модули объединенные в группы составляют... | | Как нанять рабочих для ремонта Есть крылатая фраза, что ремонт – это стихийное бедствие. Особенно если он не косметический, а серьезный. Со сносом стен, переносом сантехники, заменой проводки, укладкой ламината/паркета, выравниванием поверхностей. Именно с такой... |
Экономичное строительство частных домов
Модульное строительство Новинки ЖКХ - мусоропровод с автоматическим пожаротушением Строительство домов из блоков. Как оформить дом в стиле кантри
|
|