Михаил Медведев: мы стараемся поставить себя на место покупателя

— Сейчас группа компаний «ЦДС» ведет строительство 12 объектов. На каких из них продолжаются работы, и есть ли объекты, которые, в условиях экономического кризиса, вам пришлось «заморозить»?

— На сегодняшний день не приостановлено строительство ни одного дома, квартиры в которых уже проданы или находятся в продаже. В настоящий момент в определенных сегментах рынка пока не ясна перспектива уверенной и стабильной продажи жилья, поэтому мы просто не начинаем строительство некоторых объектов.

Например, у нас есть земельный участок площадью 12 гектаров, находящийся в Репино, где планируется строительство таунхаузов. Несмотря на разработанную документацию и согласование проекта, строительство еще не начато. Снижение активности покупок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга не позволяет уверенно заявить, что данное жилье сейчас будет пользоваться спросом. Хотя для желающих жить в престижном месте за городом этот объект в перспективе будет предлагаться в качестве альтернативы покупки трехкомнатной городской квартиры. Также перенесены сроки начала реализации двух крупных проектов — в Сестрорецке, на ул. Токарева, дом 24 и проекта комплексного освоения территории в Парголово. Хотя, скорее всего, к этим участкам вернемся уже к концу года.

— Какова антикризисная политика группы компаний «ЦДС»?

— Основные моменты выхода из кризиса — общие для всех: уменьшение долговой нагрузки и увеличение объема продаж. Это два основных направления.

— За счет чего в кризис можно увеличить объем продаж?

— Мы стараемся поставить себя на место потенциального покупателя и разрабатываем различные программы, которые, по нашему мнению, могут заинтересовать людей в непростой экономической ситуации.

Например, последняя программа «50/50». По данной программе покупатель 50% стоимости квартиры оплачивает при заключении договора, а оставшиеся 50% может оплатить через шесть месяцев после сдачи дома. Данная программа рассчитана на покупателей, которые не уверены в стабильности своих доходов в среднесрочной перспективе, или для тех, которые могут оплатить вторую часть стоимости новой квартиры только после переезда в неё и продажи старого жилья. Наша программа 50/50 даёт такую возможность.

— Каких сейчас покупателей больше: тех, которые сразу полностью выплачивают стоимость квартиры, или тех, которые пользуются рассрочками?

— Как ни странно, за последний год увеличилось количество людей, готовых оплатить сразу всю стоимость. Наверное, это происходит потому, что сейчас на рынке, в том числе и у нас, есть интересные предложения, ориентированные именно на единовременную оплату.

— Желание снизить цену предложения подразумевает стремление снизить себестоимость строительства. Каким образом вы снижаете себестоимость, от чего приходится отказываться, или, возможно, происходит пересмотр договоров с поставщиками?

— Будет неправильно говорить о том, что мы только сейчас специально снижаем себестоимость. До этого 10 лет не пытались снижать ее, а тут вдруг решили. Нет, это постоянная деятельность компании, которая происходит на протяжении всей работы за счет оптимизации внутренних процессов и расходов для снижения себестоимости. За счет чего можно добиться оптимальной себестоимости квартир? У нас она формируется достаточно невысокой, потому что мы занимаемся полным циклом строительства дома. Мы и заказчики, и застройщики, и генподрядчики, и субподрядными работами занимаемся сами. То есть, за исключением нескольких видов специализированных работ, весь объем мы делаем сами. В конечном счете, это основной путь снижения себестоимости. Другие факторы, определяющие себестоимость, такие как стоимость стройматериалов, заемных средств, отчислений на инфраструктуру и т.п., в последнее время меняются разнонаправленно — что-то дешевеет, что-то дорожает. В результате, по итогам кризисного года, прогнозируемого значительного снижения себестоимости не произошло.

— До кризиса были определены планы перспективного развития «ЦДС»? Они изменились сейчас?

— Практически нет. У нас было и остается четкое видение — точечная застройка практически закончилась еще несколько лет назад. Сейчас в перспективе — комплексное освоение территорий. Это основное направление состоит из двух составляющих — реновация кварталов, застроенных домами первых массовых серий, и строительство на больших свободных земельных участках, примыкающих к границам сложившейся городской застройки. Существует небольшое количество компаний, которые сталкивались с такими задачами. Как раз сейчас мы начинаем проект такого рода — квартал «Новое Мурино» — на прилегающей к городской черте территории Всеволожского района.

— Вы упомянули реновацию кварталов хрущевок. Сейчас город готовится выставить на торги некоторые из них. Вас какой-нибудь квартал заинтересовал?

— Пока никакой. Нет понимания, что возьмет на себя город. Хотелось бы, чтобы город брал на себя основную часть работы по инженерной подготовке участков и расселению домов, находящихся на территории кварталов, предназначенных к застройке. Кроме того, очевидно, что договор между городом и компанией о совместной работе над таким проектом должен заключаться на более длительный срок, чем 4 года, которые предлагаются сейчас.

А ситуация такова, что будущее именно за таким строительством, так как понятно, что дома стареют. У нас очень много кварталов, состоящих из хрущевок, требующих ремонта.
Их невыгодно ремонтировать, а надо сносить и строить новые современные дома. Но одному городскому бюджету это не потянуть, поэтому необходимо партнерство города и строительных организаций.

— А сколько сейчас «пятен» находится в земельном банке компании?

— Сейчас более чем на 2,5 млн. квадратных метров продаваемого жилья.

— По какой цене сейчас выгодно покупать пятна под застройку из расчёта нагрузки на квадратный метр продаваемой площади.

— До 150 долларов за кв.м., но мы предлагаем владельцам земельных участков долю в построенных на них домах.

— Из расчета 20% на 80%, где 20% получает владелец участка?

— Скорее, до 10%. Если средняя стоимость квадратного метра жилья — 60 тыс., 10% — получается 6 тыс. руб. за квадратный метр, то есть это не 150 долларов, это больше.

— В данный момент у «ЦДС» есть свободные средства на приобретение земельных участков?

— У любой работающей компании есть определенный денежный поток, который можно по-разному распределять. Можно возвращать кредиты, можно в новые проекты вложить, но пока ситуация все-таки достаточно жесткая с деньгам у всех строительных компаний, и, конечно, их разумно тратить на первоочередные нужды — непосредственно на строительство объектов, в которых были начаты продажи квартир.

— ГК «ЦДС» специализируется на строительстве объектов эконом-класса. Что в вашем понимании означает «эконом-класс»?

— Эконом-класс — это полноценные квартиры небольшого метража.

— То есть вопрос именно в метраже?

— В основном. Эконом-класс — это качественные квартиры и, в первую очередь, действительно, небольшого метража, без особых излишеств, но достаточно комфортные. Это оптимальное соотношение количества жилплощади, качества и цены. Это те дома, которые строятся по всем современным технологиям, но без архитектурных изысков, без какого-либо громадного фасадного остекления, навесных фасадов, отделки под евростандарт, потолки — не по 3 метра, а порядка 2,60 м. Небольшие, но достаточные для нормальной жизни, метражи помещений.

— Как вы считаете, что больше всего осложняет жизнь строителям, застройщику? Я имею в виду, не в условиях кризиса, а в принципе, и в докризисное время?

— Общее информационное поле. Общая информация о строительном рынке зачастую необъективна и недостоверна, во вторую очередь, это сократившееся банковское финансирование.

— Мне казалось, эта причина на первом месте?

— Нет, на первом месте — общее информационное освещение строительной отрасли, второе — общая платежеспособность покупателей, потому что кого-то с работы увольняют, у кого-то зарплату урезают, т.е. общая непредсказуемость финансовой ситуации у каждого отдельно взятого покупателя; третье — это сокращение банковского кредитования. Остальное все, в общем, по мелочам.

— А монополисты, чиновники?

— Монополисты были всегда, с ними как-то худо-бедно работали. Чиновники — у нас самые лучшие чиновники в мире! Мы с ними тоже работали и продолжаем работать. Ситуация кардинально не поменялась ни в худшую, ни в лучшую сторону ни у монополистов, ни у чиновников. Зато первые три составляющие, я уже о них говорил, поменялись значительно.

— Когда, по вашему мнению, рынок выйдет из кризиса?

Процесс выхода закончится тогда, когда внешние условия станут нормальными. Что это такое? Нормальные условия — это прогнозируемая ситуация, финансовая и политическая, хотя бы на протяжении всего цикла согласования и строительства дома, это возможность вести конструктивные разговоры с банками и получать кредиты на разумных условиях. Нормальная ситуация — это когда есть положительная дельта между себестоимостью и продажной стоимостью, устойчивый, прогнозируемый платёжеспособный спрос на недвижимость.



Павел Никифоров
Источник: Бюллетень Недвижимости