Все эксперты, работающие на загородном рынке Подмосковья, единодушно отмечают резко возросшую популярность участков без подряда. Напомним, что участками без подряда называются земельные участки (дачные участки и участки в коттеджных поселках), одновременно с покупкой которых с покупателем не заключается договор подряда на постройку дома или коттеджа. Раньше продажа дачных участков и коттеджных участков без подряда составляла не более пятой части от всех продаж на загородном рынке Подмосковья, т.к. и девелоперские компании, и покупатели считали такие участки невыгодыми. Но все изменилось во время кризиса – общий уровень продаж на земельном рынке резко упал, и даже те, кто все еще хочет купить землю, стараются купить ее как можно дешевле. Самыми дешевыми, как раз и оказались участки без подряда. Подобную ситуацию прогнозировали многие специалисты еще в начале этого года, а обстановка на загородном земельном рынке этим летом и осенью подтвердила мнения специалистов – больше всего в этом году в Подмосковье продавались и покупались участки без подряда.
На земельном рынке Подмосковья сейчас предлагается достаточно большое количество различных дачных участков, домов в коттеджных поселках и просто земельных участков различной площади. В условиях кризиса у девелоперских компаний есть четыре варианта поведения в этой ситуации.
Вариант первый – дождаться конца кризиса. Этот вариант подходит тем девелоперам, у которых нет срочной необходимости в наличных средствах. В таком случае, эти девелоперы могут оказаться в выигрыше, т.к. выжидательная позиция не требует никаких вложений денег, а со временем дачные участки и коттеджи, конечно же, опять начнут активно продаваться. Правда, остается вопрос – сколько времени придется ждать, и это самый большой минус подобного варианта действий.
Вариант второй для владельцев крупных земельных участков – продать весь участок сразу. Этот вариант привлекателен тем, что требует минимума предпродажной подготовки (не нужно проводить дополнительное межевание, гораздо меньше работы по оформлению документов) и позволяет сократить расходы на содержание большого аппарата по оформлению документов каждому покупателю небольшого участка. Минусом такого варианта является трудность найти покупателя на большой участок земли. Купить землю оптом стараются или те, кто рассчитывает открыть свое дело и начать какое-либо производство, или же желающие начать на этой земле жилищное строительство. Но во время кризиса очень немногие рискуют затевать какое-нибудь новое дело или строительство – большинство девелоперов замораживают свои проекты, стараясь закончить лишь те, что уже существуют на стадии строительства.
Вариант третий – продавать участки без подряда. Еще каких-то полтора года назад участков без подряда продавалось довольно мало. Девелоперы старались сами застраивать свои поселки – при этом они могли извлекать из своих земельных участков максимальную выгоду. Да и покупатели предпочитали избавлять себя от всех хлопот, связанных со строительством дома, и охотнее покупали дачные участки и участки в коттеджных поселках с уже готовым подрядом. Но в этом году у многих девелоперских компаний возникли сложности с наличием финансов для продолжения или завершения строительства своих поселков, т.к. продажа дачных участков и коттеджей резко сократилась. Поэтому девелоперы были вынуждены на время отказаться от своей политики продажи участков с подрядом и начать продажу участков без подряда, как наиболее ликвидных на сегодняшнем загородном рынке Подмосковья. Покупатели тоже стали все чаще отдавать предпочтение участкам без подряда, т.к. такая покупка, во-первых, значительно дешевле, а во-вторых, позволяет рассредоточить финансовые затраты на строительство жилья по времени. К тому же финансовый кризис заставил многих по-другому посмотреть на затраты своего личного времени на строительства дома и сделать выбор в сторону застройки участка своими силами, по своему проекту и с лично выбранным подрядчиком. Все эти нюансы привели к тому, что уже с конца прошлого года количество предложений участков без подряда значительно возросло, т.к. такие участки стали продавать не только девелоперы, но и крупные землевладельцы.
К достоинствам такого поведения можно отнести возможность достаточно быстрой реализации части участков и получения необходимых финансов для других проектов. Недостатком же является получение меньшей прибыли, чем планировалось раньше. К тому же появилась достаточно реальная опасность того, что строительство коттеджных или дачных поселков растянется на годы, т.к. новые владельцы могут делать со своей землей что угодно и когда угодно.
Вариант четвертый – продолжать строить коттеджные поселки. При такой политике девелоперская компания извлекает максимальную прибыль из земельного участка, но осилить такой подход могут позволить себе лишь очень крупные и устойчивые компании, у которых, к тому же, хорошо продается их товар. Но таких компаний сейчас очень мало, а продажа дачных участков и коттеджей сейчас идет очень плохо, особенно это касается участков в элитном секторе загородного рынка Подмосковья.
Анализ всех вариантов поведения девелоперов в условиях кризиса и резкого спада уровня продаж говорит о том, что сейчас лучше всего продаются самые дешевые участки. Но такая ситуация не может длиться бесконечно, и рано или поздно, все вернется на круги своя, и девелоперы опять будут сами застраивать свои участки, а покупатели снова начнут дороже ценить свои нервы и время.